TEKSTOVI U VEZI ADVOKATURE

UPOZORENJE GRAĐANIMA

 

Poštovani graðani, apelujemo da za sve vrste pravne pomoći angažujete advokate koji su školovani i osposobljeni da pravnu pomoć kvalitetno i stručno pružaju. Osim toga, advokati i advokatske kancelarije su osigurani od profesionalne odgovornosti i za eventualnu štetu svom klijentu imaju osiguranje i odgovaraju i svom svojom imovinom. Za razliku od advokata, razne agencije, DOO forme i pojedinci koji se bave nadripisarstvom (krivično delo) nemaju stručna znanja, nemaju osiguranje i imaju povećan rizik da će Vas oštetiti svojim nestručnim radom ili prevarnim ponašanjem.Autentične podatke o advokatima koji su zvanično i pouzdano upisani u Imenik odredjene Advokatske komore možete naći na sajtovima AK i izabrati advokata. Time će Vam pravnu pomoć pružati školovani i registrovani profesionalac, umesto navedenih nadripisara i lica sumnjivog znanja, obrazovanja i kvaliteta. Često pitanje građana je postoje li advokati za brzu uknjižbu nepokretnosti u Beogradu ili Srbiji i odgovor je da spisak ili lista najboljih advokata za katarstar i uknnižbu ne postoji i bila bi protivna imperativnom normama, jer niko nema pravo praviti spisak najboljih ili najbržih advokata za uknjižbu nepokretnosti, jer to predstavlja nelojalnu konkurenciju i favorizovanje pojedinava, a preciznih podataka ne može biti i svaki takav spisak ili lista su proizvoljni, jer statistički podaci nisu javno dostupni. To je jedan od razloga zašto su se Advokatske komore suprotstavile objavljivanju takvih podataka i od samog katastra nepokretnosti RGZ-a. 

 

Advokati specijalizovani za katastar i uknjižbu nepokretnosti kod RGZ - Republičkog geodetskog zavoda preko Ešaltera primarno vrše proučavanje predmeta tj. dokumentacije koju klijent prezentuje, jer od nje zavisi i mogućnost uknižbe nepokretnosti i brzina iste. Kada postoji jasan pravnio sled između kupaca i prodavaca sve uglavnom bude bez komplikacija, ali dešava se da klijentu nedostaje neka dokumentacija i u tom slučaju advokat za katastar pomaže da se pribavi ono što nedostaje i da se podnese uredan zahtev katastru. Poslednjim modifikacijama sistema advokati su ti koji mogu podneti elektronski zahtev katastru RGZ i koristiti tzv. E šalter u korespodenciji sa RGZ. Kako uknjižiti stan, kuću, plac ili bilo koju drugu nepokretnost tj. nekretninu je velika dilema sa kojom se vlasnik susreće i za pravno neuka lica je postupak podnošenja zahteva katastru RGZ i procedura za upis prava svojine nerazumljiva i komplikovana, te zato i postoje advokati koji se bave uknjižnom ili su specijalizovani za upis prava svojine u katastar nepokretnosti RGZ i njihov spisak možete naći pretražujući internet ili preko nadležne AK (Advokatska komora).

​

Svaki ugovor predstavlja saglasnost volja ugovornih strana kojima se definišu sve pojedinosti ugovornog odnosa i medjusobna prava i obaveze ugovarača. Za svaki oblik ugovora postoje odredjena pravila koje definiše zakon i postoje i opcije koje definišu po svojoj slobodnoj volji ugovorne strane. Dobro i kvaliteno sastavljen ugovor Vas štiti i garantuje vam odredjenu povoljnu poziciju a loše sastavljen ugovor vas ne štiti i može uzrokovati brojne probleme, gubitak prava na nepokretnosti, propadanje kapare ili čak i celog iznosa kupoprodajne cene u slučaju manjkavosti nepokretnosti, postojanja tereta koji nisu valjano provereni i na vreme primećeni, izostanka izgradnje objekta i u raznim drugim situacijama. Naročito treba biti oprezan jer gradjani su skloni da razne uzorke ugovora pronalaze na internetu i da ih koriste, a postoje i brojne kopirnice i agancije koje ugovore sastavljaju, ali te forme nisu kvalitetan izbor za sastav ugovora a posebno ne najbolji advokati za ugovore o kupoprodaji nepokretnosti i druge ugovore koji su garancija da će interes kupca biti zaštićen. Novi Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti definisao je da posredovanje u kupoprodaji i prometu nepokretnosti mogu obavljati isključivo licencirane agencije tj. privredna društva ili preduzetnici koji su za tu delatnost prijavljeni i upisani u Registar posrednika, što podrazumeva da su položili stručni ispit itd. Ugovor o posredovanju u prometu nepokretnosti i izrada Ugovora o prometu nepokretnosti od strane advokata biće znatno sadržajniji i kompleksniji akti koji će urediti sve odnose izmedju posrednika i nalogodavca tj. prodavca nepokretnosti, kupca nepokretnosti, zakupodavca ili zakupca nepokretnosti itd. Ugovor o posredovanju u kupoprodaji nepokretnosti imaće posebne klauzule ukoliko se ugovara ekskluzivno posredovanje u odredjenom periodu tj. nemogućnost prodavca da preko nekog drugog lica, sem posrednika, vrši prodaju itd. Ugovor o posredovanju u prometu nepokretnosti moći će da sadrži i mogućnost da posrednik ugovori potposredovanje tj. da deo ili sva prava iz Ugovora o posredovanju u prometu nepokretnosti prenese na drugog posrednika tj. podposrednika uz Ugovor o potposredovanju itd. Ugovor o posredovanju u kupoprodaji nepokretnosti moći će da sadrži i odredbe oko naknade troškova posredniku i jasno definisane usluge i izdatke koji se naplaćuju nalogodavcu tj. vlasniku, kupcu, zakupcu ili zakupodavcu nepokretnosti. Prava i obaveze posrednika i prava i obaveze nalogodavca će biti posebno predvidjene Ugovorom o posredovanju u prometu nepokretnosti, ali ih definiše i ovaj zakon ali i Zakon o obligacionim odnosima itd. Posrednik će morati da vodi poseban delovodnik tj. Evidenciju o posredovanju i moraće da ima i posebne Opšte uslove poslovanja posrednika, kao opšti akt u kome su bliže opisane sve zakonom predvidjene stavke i ponuda usluga sa opisom i cenovnikom, sa iznosom naknade itd. Dakle, advokati će svakako biti potrebni posrednicima za izradu i sastavljanje Ugovora o posredovanju u prometu nepokretnosti, Ugovora o potposredovanju, Opštih pravila poslovanja, potvrda o dovodjenju u vezu i drugih potrebnih akata. Osim toga, Predugovor i glavni Ugovor o kupoprodaji nepokretnosti su i dalje nužni konačni akti koji se sastavljaju kada posredovanje bude uspešno i dodje do realizacije kupoprodaje. Ministar trgovine će doneti potrebne akte za realizaciju Zakona o prometu nepokretnosti i zakupu nepokretnosti. Predvidjeno je da Ministar trgovine bliže propiše oblik, sadržinu i način vodjenja Registra posrednika u kupoprodaji nepokretnosti, obrazac zahteva za upis u Registar posrednika i obrazac izvoda iz Registra posrednika za promet i kupoprodaju nepokretnosti, sadržinu, oblik i način vodjenja evidencije o posredovanju u prometu nepokretnosti, minimalne tehničke uslove za prostor i opremu agencija za posredovanje u kupoprodaji nepokretnosti itd. Zakon ima odredbe kojima se odredjuje da će neke od njegovih odredbi početi da se primenjuju za 12 ili 18 meseci od stupanja zakona na snagu. Za gradjane ovaj zakon je doneo mnoge konfuzije. Prvo, u zakonu nema odredbi kojima se zabranjuje da gradjani prodaju ili kupuju svoje nekretnine u direktnoj pogodbi tj. ličnim sporazumima, porodičnim preporukama isl. Dakle, gradjani i dalje mogu svoje nepokretnosti prodavati ili kupovati poznatim kupcima i prodavcima ili kupcima i prodavcima sa kojima ih neko bez posredovanja i naplate provizije upozna i poveže. Primera radi, ukoliko pomenete komšiji da želite da prodate stan i on kaže da ima prijatelja koji hoće da ga kupi, ne kršite zakon jer to nije zakonom sankcionisano posredovanje i nema profita tj. posredničke novčane naknade itd. Zakon teži eliminaciji i sankcionisanju onih lica koja već godinama bez kvalifikacija, stručnog znanja i profesionalnosti, angažovanja stručnjaka, pravnika i advokata, posreduju u kupoprodaji nepokretnosti u Beogradu i drugim gradovima i time često nanose štetu i kupcima i prodavcima. Postoji mnogo sudskih sporova uzrokovanih potpisivanjem nekvalitetnih, nestručnih i proizvoljno sastavljenih ugovora o kupoprodaji nepokretnosti. Posrednici koji su to do sada radili obično nemaju potrebna znanja i nisu pravnici i advokati i time nisu ni obučeni da valjano sastave kompleksne ugovore, da pravilno i potpuno provere svu vlasničku dokumentaciju i zaštite i prodavca i kupca. U dosadašnjem sistemu su se zaboravljale jako bitne stvari i delovi ugovora npr. klauzule intabulandi, zaštita od evikcije, definisanje prenosa telefonskog broja, osiguranje da će biti izmirene sve obaveze koje terete nepokretnost, izjave supružnika u smislu saglasnosti da se raspolaže stanom koji se vodi na drugog bračnog druga, a može biti predmet spora oko bračne tekovine itd. Mnoge manjkavosti su planirane da budu ispravljene ovim zakonom, ali cenim da će i tim novim posrednicima (koji i dalje nisu pravnici i iskusni advokati) i dalje biti potrebne usluge i pomoć advokata za nepokretnosti tj. advokata upućenih u probleme ove oblasti. Zakon deluje da mu intencija i jeste da obučeni posrednik ima potrebna osnovna znanja i pravni tim koji će kvalitetno realizovati posredovanje i kupoprodaju nepokretnosti sa maksimalnom sigurnošću za sve učesnike i za kupca i za prodavca itd. Gradjani mogu da angažuju advokata za nepokretnosti koji će im pružiti pomoć čak i kada su već angažovali agenciju za posredovanje u prometu ili zakupu nepokretnosti. Agencija za promet nepokretnosti može da ima svog advokata, ali i Vi možete sebi da angažujete advokata. Ukoliko poznajete prodavca ili kupca jedan advokat može da vam pripremi ugovor i sve drugo što je potrebno za overu, poresku prijavu, uknjižbu itd. U takvom slučaju, nije ni potrebno da angažujete agenciju za posredovanje, jer tu i nema posredovanja. Jedino što niko sem agencija za posredovanje u prometu nepokretnosti (privredno društvo ili preduzetnik sa položenim stručnim ispitom) ne može da radi je upravo posredovanje tj. dovodjenje kupca nepokretnosti i prodavca nepokretnosti u vezu, uz naplatu novčane naknade tj. provizije za posredovanje. Sve druge radnje oko kupoprodaje nepokretnosti su dozvoljene kako smo već pojasnili. Dakle, advokati se i dalje mogu baviti proverom dokumentacije i vlasničkog statusa na nepokretnosti, sastavljati Predugovor i glavni Ugovor za kupoprodaju nepokretnosti, proveravati ugovore koje su drugi sastavili i ukazivati svojim klijentima na greške i potencijalne opasnosti i moguće “pravne zamke” itd. Na kraju, nema tog stručnog ispita i posrednika koji može da znanjem zameni i nadmaši ono što ima svaki advokat tj. završen fakultet (prava), odradjen stručni pripravnički staž i tek potom položen veoma ozbiljan i težak “Pravosudni ispit”. Najbolji klijenti advokata (u smislu profita advokata) su upravo oni gradjani koji u pogrešnom trenutku “uštede” na angažovanju advokata i njegovog stručnog znanja i upravo oni plate najviše kasnije, kada se stvari pravno zakomplikuju i kada se u sudu mora boriti za pravo i pravdu, za pošteno plaćeno, za krov nad glavom, za svoj teško zaradjeni i nekom olako bez kvalitetne provere i sigurnosti dati novac itd. Dakle, nekada nekoliko stotina uštedjenih eura docnije “košta” nekoliko hiljada eura u novcu i neprocenjivo mnogo u stresu koji se preživi itd. U svakom slučaju, posredovanje u prometu i kupoprodaji nepokretnosti je ovim novim zakonom svakako bolje uredjeno nego što je to bilo ranije i gradjani su bolje zaštićeni jer ranije nisu bili zaštićeni uopšte i posredovanjem u kupoprodaji nepokretnosti se mogao baviti “svako”. Sada će država imati Registar posrednika u prometu nepokretnosti i jasno će se znati ko se tom deletnošću ovlašćeno bavi. Isto tako, gradjani će i dalje moći da angažuju svog advokata za proveru vlasničkog statusa nepokretnosti i druge bitne dokumentacije prilikom izrade Ugovora o kupoprodaji nepokretnosti itd. Advokati specijalizovani za ugovore o kupovini nepokretnosti ne postoje u Srbiji i svaki advokat Vas može zastupati u ovoj materiji ukoliko se bavi tom materijom. Ukoliko su Vam potrebni advokatski saveti u oblasti sastavljanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, stanova, placeva, zgrada, hotela, fabrika ili bilo koje druge nepokretnosti potražite školovanog i registrovanog profesionalca tj. Advokata i njegovu ponudu za savet advokata i pravnu pomoć.Ukoliko Vam je potrebna neka dodatna informacija možete nas kontaktirati, a Spisak i Imenik svih advokata u Beogradu možete razgledati i izabrati svog advokata klikom na link sajta Advokatske komore Beograda koji sadrži podatke o svim advokatima u Beogradu : https://akb.org.rs/imenik/